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快適に投資が出来、大きな成長が狙える国「カンボジア」のガイド

2016.01.18
  • 快適に投資が出来、大きな成長が狙える国「カンボジア」
  • 快適に投資が出来、大きな成長が狙える国「カンボジア」

ビジネスガイド 

C.L.M.LEADERSバナー (1)

 

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2016年早々、中国市場の混乱を受け、円高傾向でスタートをした為替相場ですが、短期的な相場に一喜一憂するのではなく、円安・円高のどちらに転んでも良いように、外貨資産を持ち、賢く分散&リスクヘッジすることが資産運用のポイントと言えます。

 

しかし外貨建ての資産の保有に関しては、留意しなければならないことがあります。昨年後半から、資源安や中国経済の失速により新興国、とりわけ東南アジアの主要国は、通貨安のトレンドがより鮮明になっています。

一般的に長期的なトレンドで見ると、新興国通貨は基軸通貨に対して、通貨安になっていくというトレンドが見られますので、新興国通貨ベースで資産を拡大しても基軸通貨ベースで見た際には、資産が減少して、インカムが目減りすることもありえますので、この点を考慮しなければいけません。

 

この点、カンボジアへの投資は米ドル建ての投資、利回りやエクジット(出口)も米ドルで得ることができますので、ここにきて更に注目を浴びています。

 

ASEAN(東南アジア諸国連合)は、2015年末に統合したばかりの、若く成長力のある国々の集合体です。

その中でも、経済成長7%を超え、平均年齢が23歳で急成長中のカンボジアは、近年経済情勢が安定し、インドシナ半島の新たな投資フロンティアとして注目されつつあります。労働集約型業種を中心に日本企業のカンボジア進出も活発化しイオンモールや東横インもオープンし、2015年末にはスターバックスもオープン、そして2016年9月には全日空より、成田-プノンペンの直航便がスタート予定。同国の経済成長の勢いは止まりません。

 

カンボジアは他の東南アジア各国と比較すると、流通通貨が米ドルであり、魅力的な投資優遇措置を全ての投資家に対して等しく認めており、全ての経済分野を投資に開放していることもあって、世界的な不況トレンドと逆高して、経済成長を加速、継続しております。

 

肥沃な土地、若くて低コストの労働力、アンコールワットという歴史的な遺産、熱帯雨林、国立公園、湖水、汚されていない海辺を有しており、農業、農産業、労働集約型産業をはじめとする製造業、観光、鉱業などの分野で巨大な可能性を秘めているのです。

 

そのようなカンボジアへの投資手法の一つとして、不動産投資が挙げられます。

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下することであり、具体的には、投資した不動産を他者に貸し、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待することです。

不動産投資は一般に「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資と言われていますが、投資対象及び投資手法により多様性があるので留意が必要であり、特にカンボジアのような急成長国は「リスクとリターンを正しく見合わせること」がポイントと言えます。

 

それには現地の専門家のアドバイスは欠かせません。

専門家の選択のポイントとしては、その人物(もしくは企業)が現地におり、実際に物件を買い、住み、貸し、売った経験があるなど実体験を持っている事が重要です。実体験を語れるアドバイザーを探し、長く付き合える相手かをどうか判断をしてください。

 

カンボジアの不動産投資は、2010年5月に制定された外国人区分所有法により、外国人による不動産の特別区分所有権(建物2階以上のみ)が認められるようになりました。 前回のコラム

(プノンペンの住居環境http://www.clm-leaders.com/bizguide/real-estate/annacam/annacam2/)にも記載があるように、首都プノンペンを中心として現地富裕層や駐在員などの外国人をターゲットとした高級コンドミニアムの中で、既に完成している大型高級コンドミニアムが少しあります。入居者は、カンボジアの富裕層や外国人の駐在員が大半を占め、家賃相場は低層か高層かなど条件によりますが、中心地の大型物件では、大体月額1Bed1,000~1,500ドル、2Bed1400〜2,000ドルなどです。プノンペンのコンドミニアムに住む日本人も増えています。

 

完成が近いか、もしくは完成後の物件に投資し、その段階での物件価格と、賃料収入を照らし合わせ利回りを計算し、賃貸がついているのであれば、購入後にすぐに賃料を得られるような投資があります。完成後の物件であれば、物件価格は一括で支払うケースが一般的です。この場合のポイントは、賃貸の属性や管理を見極め、長期で入居が見込めるような物件を選ぶ事です。

 

次に、完成予定物件を購入し、値上がりした段階で売り抜ける投資手法があります。このような投資をプレビルド投資と言います。プロジェクトによりますが、支払いスケジュールは基本的に分割払いとなるので、購入時に物件価格の全額が手元に無くても購入する事が出来ます。

この場合のポイントは、新興国カンボジアでは開発業者の資金不足などで破綻し、建設自体が止まってしまうケースもありますので、完成の見込めるディベロッパーを選ぶ必要があります。最近ではあまり聞かなくなりましたが、実際にリーマンショック時から今日現在も、工事が止まっている物件もあるのです。また、完成までは、どこのディベロッパーの物件ということが重要かと言えますが、完成後はコンドミニアムの運営管理会社の管理能力が投資の正否を左右する傾向がみられます。カンボジアでも、五つ星ホテルと併設する物件や、サービスアパートメントの世界的大手の管理物件のプロジェクトなども出て来ております。

 

「なぜ投資するのか」

これが明確な人ほど、確実に投資判断が早くなります。

 

リスクを取って高いリターンを求めるのか、カンボジアの中でも比較的ローリスクを求め、賃料をすぐに得たいのか、もしくはリターンより分散投資を求めるのか、カンボジアやその物件が好みだから投資するのか等、これらに追加して個々の価値観が大きく左右します。例えば、カンボジアに来て嫌なことがあれば、投資する気にならないかもしれませんし、Aという物件を高いと思うか安いと思うか、好きか嫌いか、買うタイミングは不動産に限った話ではありません。

 

繰り返しになりますが、カンボジアの流通通貨は米ドルですから、そこで得た利益はもちろん米ドルの収入です。同国のような成長が見込める国ですが、他国と異なり、米ドルでインカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(売却利益)の両方を狙うことができ、日本人の我々としては、為替リスクを軽減することができます。

最後に弊社では、プレビルド物件・中古物件への投資案件紹介から賃貸物件など、様々な不動産案件をご紹介する事が可能です。

カンボジア不動産についての投資、賃貸事情を含め、何でもお気軽にお問い合わせください。

 

 

<免責事項> 掲載された内容は、執筆時における筆者の見解・予測であり、情報の正確性や完全性を保証しません。今後予告なく変更することがあります。また、過去の実績は、将来の結果を保証するものでもありません。本コラムは情報提供のみを目的としており、投資の最終判断はお客さまご自身の判断と責任で行いますようお願いいたします。

 

 

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アンナキャムパートナーズ株式会社

http://investment-cambodia.asia/

カンボジア不動産情報サイト:ANNA HOME

http://annahome.asia/index.php

著書:東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 幻冬舎

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