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ボダイジュ・レジデンス

日系企業初の大規模コンドミニアム(ボダイジュ・レジデンス)Vol.5

    • ボダイジュ・レジデンスは、プノンペン市街地とPPSEZ(プノンペン経済特区)の中間地、プノンペン国際空港の前に立地する900戸超の大規模コンドミニアムです。2016年2月に開催されたカンボジア・プロパティ・アワードにおいて、BEST CONDO DEVELOPMENT(GREATER PHNOM PENH)部門優勝。60㎡台(1ベッドルーム)が10万ドル台~。

       

      今回のコラムでは、「法律・規制」の紹介を紹介します。

       

       

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      円に偏った資産配分は、円安が進むとマイナスの影響を及ぼします。ほぼ全ての資産が円建てという状況は、円安に対して資産が無防備な状態です。資産を一ヶ所に集中させてしまうのではなく、海外へ「分散投資」する方法は、有効的なリスクヘッジとして広く用いられています。

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      1.「不動産所有権証明書」

      代表的な証明書であり、政府主導の登記手続によって航空写真などを用いて土地を測量し、境界も確定した上で発行されるもの。

       

      2.「土地占有使用権証明書」

      権利者の申請に基づいて測量、調査を行って発行されるもの。

       

      3.「不動産占有権証明書」

      権利者の申請に基づいて測量、調査を行って発行されるもの。

       

      参照:日本貿易振興機構(JETRO) 調査レポート(2016年03月31日)
      「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」

       

      2・3は法令上基本的には所有権と同様の扱いを受けますが、後日政府主導の登記手続によって「不動産所有権証明書」が発行された場合は、その占有権が覆る可能性がないとは言い切れません。 そのため、できる限り「不動産所有権証明書」を確認することが重要です。

       

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      不動産を賃借する場合、賃貸人と賃貸借契約を締結することになります。カンボジアの民法上、賃借権には2種類があります。

       1.短期賃借権:15年未満

      日本と同様の通常の賃借権で、占有が第三者対抗要件です。

       

      2.長期賃借権(永借権):存続期間は15年以上50年以下(50年を上限に更新可能)

      物権として扱われ登記が第三者対抗要件です。転貸、譲渡、担保権の設定が自由ですが、設定の際には書面の作成が必要です。

       

      参照:日本貿易振興機構(JETRO) 調査レポート(2016年03月31日)
      「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」

       

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      管理費、光熱費、税金等その他のコスト負担

      たとえば、管理費・光熱費のほかに、賃料には付加価値税(VAT)や源泉徴収税(Withholding Tax)が絡んできますので、誰がそれら税金を負担するのか(賃料に含まれているのか否か)を明確にしておく必要があります。そのほかにも、保険への加入義務の有無や義務の内容もチェックしておく必要があります。

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      契約期間の設定

      カンボジアには日本の借地借家法のような賃借人を保護する法律や法定更新制度はありません。そのため、最低限その場所で事業を継続したいと思う期間を当初から設定するか、賃借人が希望すれば更新可能な状態にし、他方で賃借人からの中途解約の道も確保するような交渉努力が有効です。

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      準拠法、紛争解決機関の取り決め

      日本人(法人)がカンボジア人(法人)から不動産を賃借する場合は国際取引になりますので、準拠法、紛争解決機関の取り決めも重要なポイントです。

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      資産譲渡税

      税額の決定方法/評価額を基に算出

      税負担の主体/誰が支払うかは契約で決めておくのが通常

      (資産譲渡税を支払わないと移転登記をすることができないため、買主が負担。)

       

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      固定資産税

      不動産の所有者は、毎年2万5,000ドル以上の不動産について、不動産評価評議会の評価額の0.1%を支払う必要があります。

       

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       賃貸収入に対する課税

      個人投資家はVAT登録対象外のため、税務署での事業者登録がなされない限り税金は支払いようがありません。しかし、カンボジアで登録した会社の場合はVAT登録義務が発生し、法人所得税(利益の20%または毎月の売上の1%の高い方の金額)、源泉税(賃料額の14%)が課税対象となります。また借主が法人で、貸主が個人の場合も源泉されます。

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      日本での課税

      日本居住者と判断される場合は、日本において全世界所得を申告する必要があり、日本で非居住者と判断される場合は、居住している当該国で全世界所得を申告する必要があります。

       

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      20資産譲渡税

      取引の対象となる不動産の評価額の4%

      税額の決定方法/評価額が基準

      税負担の主体/デベロッパーが分譲する場合は買主が払うのが一般的ですが、転売をするときは売主が払う場合もあります。

       

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      売却時の利益に対して、法人所得税(利益の20%)を支払う必要があります。

      ※日本での課税は「物件保有時の税金」と同じ内容となります。

       

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      【東南アジア2か国合同セミナー】

       

      (所有権解禁のベトナム)

      (ファイナンスでドル建てできるカンボジア)

       

      <セミナー内容>

       

      第1部 講師講演

      東南アジアの経済状況と展望.

      ・2050年まで世界で最も発展すると予想される東南アジア諸国の展望

      ・2050年までの日本の財政・経済状況

      ・国内投資と海外不動産投資の比較

       

      東南アジア不動産投資対象国の比較.

      ・不動産投資の人気の高かったマレーシア

      ・タイの不動産投資について

      ・2015年から外国人投資が解禁されたベトナム

      ・高い成長率が継続すると予想される若い国カンボジア

       

       

      第2部 講師講演

      2015年7月に外国人所有権が解禁されたベトナム不動産を徹底解説.

      ・経済成長率6%!ASEAN諸国の中で最も安定的かつ劇的な成長を遂げている国ベトナム

      ・ベトナム不動産を購入するための留意点、手続き全般、落とし穴まで詳細に説明

      ・外国人所有権が解禁となった法改正の今と今後の展望

      ・魅力的なプライスと他国のマーケット史から見えてくるチャンス

      ・高い賃貸需要と10%の期待利回り

      ・ベトナム不動産の注目物件紹介

       

       

      第3部 ボダイジュレジデンスのご紹介・ファイナンスの説明と運用提案

      立地と需要.

      ・プノンペン国際空港徒歩圏

      ・大型複合施設が隣接して開発計画中の大規模開発の価値

      ・経済特区とプノンペン市街地を結ぶ中心地の需要と可能性

       

      価格と将来性.

      ・プノンペンエリア他社物件との価格比較

      ・キャピタルゲインの狙い方

       

      エリア史上初の日系企業総合開発.

      ・販売から出口戦略まで安心、信頼していただくために日系企業が関わる内容

       

      この物件だからできること.

      ・万が一のリスク回避に、賃貸保証のご案内

       

      図1

       

       

       

      クリードグループは、1996年に日本で設立された不動産投資、不動産開発会社です。2012年からはマレーシアでのコンドミニアム開発プロジェクトを開始し、カンボジア、ミャンマー、バングラディッシュ、ベトナムのアジア新興国を中心に事業を展開。2016年7月時点で、アジア新興国で1万戸を超える住宅を建設中。

      「アジア新興国に日本品質を提供する日本のデベロッパー」として活躍しているクリード、代表の宗吉氏のインタビューはこちらから。

      http://www.clm-leaders.com/leader/service/creed/ IMG_2889

       

       

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    2016.08.10

    日系企業初の大規模コンドミニアム(ボダイジュ・レジデンス)Vol.4

    •  

      ボダイジュ・レジデンスは、プノンペン市街地とPPSEZ(プノンペン経済特区)の中間地、プノンペン国際空港の前に立地する900戸超の大規模コンドミニアムです。2016年2月に開催されたカンボジア・プロパティ・アワードにおいて、BEST CONDO DEVELOPMENT(GREATER PHNOM PENH)部門優勝。60㎡台(1ベッドルーム)が10万ドル台~。

       

       

      今回のコラムでは、「東南アジアの魅力」の紹介を紹介します。

       

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      ASEANは「陸のASEAN」と「海のASEAN」の大きく2つに分かれています。陸のASEANでは近年、生産物流拠点として注目が高く、世界中から資本の流入が増加傾向にあり、また海のASEANは、約20億人が生活する大市場として注目を集めています。

       

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      アジア版のEUとして期待される「ASEAN経済共同体(AEC)」が2015年12月31日に発足。ヒト・モノ・カネの動きを自由化し、ASEAN出身者の短期労働ビザや関税を撤廃するなど、より活発な貿易環境を構築。さらに物流の大動脈となる「経済回廊」の誕生で、様々な物流が急速に拡大することも期待されています。

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      日本はカンボジアに、ODAを通じたインフラ整備や人材育成、貿易・投資環境整備を進めています。メコン地域の経済発展に不可欠な東西・南北経済回廊の整備のため、幹線道路の整備改修等を実施。カンボジアの開発・経済成長を支援しています。

       

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      東日本大震災をきっかけに、富裕層を中心に日本から海外へ資産を移す動きが顕著になり、その一部が「東南アジアの不動産取得」に向かいました。ここ数年は、カンボジア、ラオス、ベトナム、ミャンマー、インドネシアなど、投資対象は東南アジア全域にまで及ぶようになりました。

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      【東南アジア不動産投資セミナー】

       

      (東南アジア投資に関わる経済状況と展望)

      (ファイナンスを利用したドル建て海外不動産の運用方法)

       

      <セミナー内容>

       

      第1部 講師講演

      ◆東南アジアの経済状況と展望.

      ・2050年まで世界で最も発展すると予想される東南アジア諸国の展望

      ・2050年までの日本の財政・経済状況

      ・国内投資と海外不動産投資の比較

       

      ◆東南アジア不動産投資対象国の比較.

      ・不動産投資の人気の高かったマレーシア

      ・タイの不動産投資について

      ・2015年から外国人投資が解禁されたベトナム

      ・高い成長率が継続すると予想される若い国カンボジア

       

       

      第2部 ボダイジュレジデンスのご紹介・ファイナンスの説明と運用提案

      ◆立地と需要.

      ・プノンペン国際空港徒歩圏

      ・大型複合施設が隣接して開発計画中の大規模開発の価値

      ・経済特区とプノンペン市街地を結ぶ中心地の需要と可能性

       

      ◆価格と将来性.

      ・プノンペンエリア他社物件との価格比較

      ・キャピタルゲインの狙い方

       

      ◆エリア史上初の日系企業総合開発.

      ・販売から出口戦略まで安心、信頼していただくために日系企業が関わる内容

       

      ◆この物件だからできること.

      ・万が一のリスク回避に、賃貸保証のご案内

       

      図1

       

       

      申し込み

       

       

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      クリードグループは、1996年に日本で設立された不動産投資、不動産開発会社です。2012年からはマレーシアでのコンドミニアム開発プロジェクトを開始し、カンボジア、ミャンマー、バングラディッシュ、ベトナムのアジア新興国を中心に事業を展開。2016年7月時点で、アジア新興国で1万戸を超える住宅を建設中。

      「アジア新興国に日本品質を提供する日本のデベロッパー」として活躍しているクリード、代表の宗吉氏のインタビューはこちらから。

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    2016.08.03

    日系企業初の大規模コンドミニアム(ボダイジュ・レジデンス)Vol.3

    • ボダイジュ・レジデンスは、プノンペン市街地とPPSEZ(プノンペン経済特区)の中間地、プノンペン国際空港の前に立地する900戸超の大規模コンドミニアムです。2016年2月に開催されたカンボジア・プロパティ・アワードにおいて、BEST CONDO DEVELOPMENT(GREATER PHNOM PENH)部門優勝。60㎡台(1ベッドルーム)が10万ドル台~。

       

      今回のコラムでは、ボダイジュ・レジデンスの工事の進捗状況を紹介します。

       

      ボダイジュ・レジデンスは、カンボジアでの設計経験が豊富なフランス人によるデザインのもと、日本人の一級建築士が全体を統括し、100人以上の現場作業員とともに、日々の工事を順調に進めています。工事は安全に配慮し、品質を更に向上させることを目的に、日本人、カンボジア人、その他の多数の外国人を含めた多国籍なメンバーでチームが構成されています。

      また、カンボジアでは、工事の遅れが散見されるため、購入者様に工事の進捗状況を随時ご説明し、工事の遅れに対する不安を解消することを目的に、毎月、工事進捗状況をホームページでも公開しています。

       

      【建設スケジュール】

      2016年6月末時点で、1階(日本での3階)床のコンクリート躯体まで打設済みで、現在さらに上層階のコンクリート工事を進めています。また、当初の計画どおり、2017年12月にA棟・B棟が竣工予定です。

       

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      【基礎工事から、1階構造までの工程写真】

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      【鉄筋加工】  【型枠の制作】
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      【スラブ型枠工事】 【梁配筋の施工】
       9  10

       

      【柱配筋のチェック】 【コンクリート打設前の型枠の散水養生】
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       【コンクリート打設前のチェック】 【設備の配管設置】
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      【コンクリート打設】

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      【建設現場の全景】

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      クリードグループは、1996年に日本で設立された不動産投資、不動産開発会社です。2012年からはマレーシアでのコンドミニアム開発プロジェクトを開始し、カンボジア、ミャンマー、バングラディッシュ、ベトナムのアジア新興国を中心に事業を展開。2016年7月時点で、アジア新興国で1万戸を超える住宅を建設中。

      「アジア新興国に日本品質を提供する日本のデベロッパー」として活躍しているクリード、代表の宗吉氏のインタビューはこちらから。

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    2016.07.26

    日系企業初大規模コンドミニアム(ボダイジュ・レジデンス)Vol.2

    •  

      ボダイジュ・レジデンスは、プノンペン市街地とPPSEZ(プノンペン経済特区)の中間地、プノンペン国際空港の前に立地する900戸超の大規模コンドミニアムです。2016年2月に開催されたカンボジア・プロパティ・アワードにおいて、BEST CONDO DEVELOPMENT(GREATER PHNOM PENH)部門優勝。

      今回のコラムでは、本物件の紹介をしていきます。

       

      スクリーンショット (69)

       

       

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      共有

       

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      【この場所を選んだ理由】

       

      プノンペン市概要〈2013年〉

       

      ■人口/1,688,044人 男性:816,145人 女性:871,900人

      ■世帯数/総世帯数:352,702世帯 平均世帯人員:4.8人

      ■人口密度/2,468人/km2

      ■1人あたりGDP/2,000米ドル

       

      プノンペンのGDPはカンボジア平均の約2倍。

      近年、プノンペンを拠点とする日系企業は右肩上がりに増えている。

       

       

      隣地に建設中の大型ショッピングモールで、買い物やエンターテイメントも身近に!

      常に新しいライフスタイルを提案して、世界中のお客様から支持を集めるマレーシア資本のLION GROUPによる大型複合施設「LION CITY Gateway」が本プロジェクトの隣地に建設中です。この施設にはショッピングモールの他、スーパーマーケット、そして映画館やボーリング場といったエンターテイメントも充実する予定です。

       

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      商業施設が多く集まるリバーサイドエリアへ東に約7キロとアクセスも快適な立地!

      カンボジアの首都プノンペンには2014年にイオンモールもオープン。スマートフォンの普及率は非常に高く、無料Wi-Fiスポットも急増しています。また「東洋のパリ」と称され、美しい街並みを残し、カンボジアの行政・経済・文化の中心地です。

       無題 (27)

       

       

       

      プノンペン経済特区へも西へ約8km。工場勤務者の賃貸需要も見込んでいます。

      西へ約8kmのエリアには、首都プノンペンの代表的な工業団地で日本の資本も入っている「プノンペン経済特区」があります。日系企業をはじめ、多数の企業を誘致しています。本物件では、この工場勤務者や外国人マネージャーの賃貸需要も見込んでいます。最近ではコカコーラ社が1億ドルかけて新しい製造拠点を建設中です。

       

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      都市部と経済特区をつなぐ、プノンペン国際空港徒歩圏の優れた立地環境!

       

       無題 (29)

       

       

       

      近隣施設の紹介

       

      無題 (30)

      カンボジアの空の玄関口として機能するプノンペン国際空港から徒歩圏に本物件は立地しています。年内には新ターミナルが完成し、カンボジア初のスターバックスが出店するなど現地では大変話題になっています。日本からの直行便も2016年9月より運航開始予定です。

       

       

      無題 (31)

      カンボジア最大級の総合病院「ロイヤル・プノンペン病院」も近郊にあります。東京大学医学部教授を務めていたタイ人の先生が、病院ディレクターに着任しています。

       

       

      無題 (32)

      車で5分程度の場所にはカンボジア初の日本人学校「Japanese School of Phnom Penh」が2015年4月に開校。小学1年生から中学3年生まで、学年ごとの教室と全天候型の屋根付き運動場を備えています。教員全員、日本の教員資格を持ち、日本と同じカリキュラム・教科書、教育水準で授業が行われています。

       

       

       

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      クリードグループは、1996年に日本で設立された不動産投資、不動産開発会社です。2012年からはマレーシアでのコンドミニアム開発プロジェクトを開始し、カンボジア、ミャンマー、バングラディッシュ、ベトナムのアジア新興国を中心に事業を展開。2016年7月時点で、アジア新興国で1万戸を超える住宅を建設中。

      「アジア新興国に日本品質を提供する日本のデベロッパー」として活躍しているクリード、代表の宗吉氏のインタビューはこちらから。

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    2016.07.20

    日系企業初大規模コンドミニアム(ボダイジュ・レジデンス)

    •  

       

      カンボジア・プノンペン初、日系企業による総合プロデュース物件「ボダイジュ・レジデンス」(総戸数900戸超)の魅力を余すことなく4週に渡ってご紹介していきます。

      第1回目は、なぜ今「カンボジア」が注目されるのか?6つのポイントを紹介します。

       

       

      Point.1 「米ドルの流通」

      カンボジアを除く東南アジアの全ての国の不動産は、自国通貨建ての資産です。そのため「ハードカレンシー(国際決済通貨)」ではないこともあり、自国内や周辺諸国以外では価値を持ちません。一方カンボジアは実質的に米ドルが流通しているため、家賃収入や売却益などを米ドル建てででき、そのまま世界中に持ち出しできるメリットがあります。

      カンボジアに居住している人間であれば、誰でも簡単に銀行口座の開設が可能であり、銀行によっては非居住者でも比較的容易に口座を開設することが可能です。

       

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      Point.2  「非居住者でもコンドミニアムの保有が可能」

       ■2010年から非居住者の外国人もコンドミニアムに限り保有可能。

      ■海外送金の規制がほとんど存在しない。

      ※2010年の法改正に伴い、非居住者の外国人でもコンドミニアムを保有することが可能になりました。また、海外送金の規制がほとんど存在しないため、よりスムーズな資産運用をおこなえます。

       

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      Point.3 「プノンペン市内地価上昇による期待感」

      2014年上半期の住宅地価の上昇率をアジア圏で比較してみると、プノンペンは第2位で13.7%と驚異的な値上がり率です。カンボジアの入国者数や、外資系企業の増加などが、地価高騰の要因として考えられます。今後の価格変動に注目が高まります。

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      Point.4 「低価格の投資しやすい市場」

      ASEANや近隣諸国との㎡当たりの単価を比較してみると、まだまだ低価格です。このような点でみても不動産投資の検討をしやすい国と言えるのではないでしょうか。

       

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      Point.5 「高い成長率が魅了、カンボジアのGDP 

      GDP成長率は2012年は7.3%、2013年は7.4%と目覚ましく成長するカンボジアは、近年、日本企業の進出も増えたこともあり、東南アジアの新たな投資環境として注目されています。

       

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      Point.6 「労働者となる若者の人口比率が高い」

      日本では、経済を成長させる生産年齢の人口(15歳~65歳)が1995年から減少し始め、2008年頃から総人口も減少が始まっています。2048年には1億人を割り込む見通しとなっています。一方、カンボジアは日本とは対照的に経済成長のメインエンジンとなる若者が多く人口ピラミッドは理想的な形です。労働者人口の比率からも成長性のある市場であることが見てとれます。

       

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      ボダイジュ・レジデンスは、プノンペン市街地とPPSEZ(プノンペン経済特区)の中間地、プノンペン国際空港の前に立地する900戸超の大規模コンドミニアムです。

      2016年2月に開催されたカンボジア・プロパティ・アワードにおいて、BEST CONDO DEVELOPMENT(GREATER PHNOM PENH)部門優勝。

      60㎡台(1ベッドルーム)10万ドル台から。

       

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       クリードグループは、1996年に日本で設立された不動産投資、不動産開発会社です。2012年からはマレーシアでのコンドミニアム開発プロジェクトを開始し、カンボジア、ミャンマー、バングラディッシュ、ベトナムのアジア新興国を中心に事業を展開。2016年7月時点で、アジア新興国で1万戸を超える住宅を建設中。

      「アジア新興国に日本品質を提供する日本のデベロッパー」として活躍しているクリード、代表の宗吉氏のインタビューはこちらから。

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    2016.07.12
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